Nicht alle Merkmale, die einen Einfluss auf den Mietpreis haben könnten, lassen sich bei der Datenerhebung eines Mietspiegels erfassen und in den Analysen berücksichtigen. Deshalb können Wohnwertmerkmale, die nicht hinsichtlich ihres Mietpreiseinflusses analysiert wurden, im Rahmen der sogenannten Mietpreisspanne mit einem Zu- bzw. Abschlag von -15% bis höchstens +16% Prozent veranschlagt werden.
Abweichungen nach oben oder unten von der in diesem Mietspiegel errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete sind gemäß BGH - VIII ZR 227/10 - zu begründen. Zur Begründung können insbesondere nicht im Mietspiegel ausgewiesene Merkmale herangezogen werden. Dabei ist zu beachten, dass bei der Mietspiegelerstellung viele Wohnwertmerkmale erhoben und auf ihren Mietpreiseinfluss hin analysiert wurden.
Wohnwertmerkmale mit nachweisbarem signifikanten und sachlogisch sinnvollen Einfluss auf den Mietpreis sind jeweils bereits mit einem Zu- oder Abschlag abgebildet und können nicht zur Begründung der Einordnung in der Spanne herangezogen werden.
Folgende Wohnwertmerkmale, die bei der Mietspiegelerstellung erhoben und ausgewertet wurden, aber keinen sachlogisch sinnvollen Mietpreiseinfluss hatten, können nicht als Begründungsmittel herangezogen werden:
- Art und Alter des Gebäudes und der Wohnung: Anzahl der Geschosse, Einliegerwohnung, Anzahl Wohnungen·
- Größe, Ausstattung und sonstige Beschaffenheit der Wohnung: Zugehöriger Abstellraum außerhalb der Wohnung (abschließbarer Kellerraum oder Dachboden), Trockenraum im Haus vorhanden, Video- oder Gegensprechanlage mit Türöffner, Verschattungssystem vorhanden (z. B. Rollläden, Fensterläden, Schiebeläden oder Außenjalousien) in mindestens der Hälfte der Räume, Balkon / (Dach-)Terrasse / Loggia, Bodenfliesen oder gleichwertiger Bodenbelag (z.B. Vinylboden) im Badezimmer, Wände im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte (Badewanne, Dusche, Waschbecken, Toilette) geschützt z. B. durch Fliesen, Lüftungsanlage im Badezimmer (mindestens Abluft), mindestens zwei Waschbecken im Badezimmer, fest montierte Badmöblierung (z.B. Waschtisch)·
- Modernisierungen: Kellerdeckendämmung, Dämmung von Dach / oberster Geschossdecke
- Wohnlage: Straßenlärm, Nähe zu Kitas oder Schulen, Spielplätzen, hausärztlicher Grundversorgung oder zu Naherholungsgebieten
Merkmale, die zwar erhoben wurden, aber etwa aufgrund einer zu geringen Fallzahl keine statistisch fundierte Aussage zur Mietpreisbildung erlauben, sind nicht im Mietspiegel ausgewiesen. Diese und weitere nicht ausgewiesene Merkmale können daher im Rahmen der Mietpreisspanne berücksichtigt werden.
Die nachfolgende Liste dient als Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung und führt beispielhaft wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale auf, die ein Abweichen vom Mittelwert rechtfertigen können:
- Art und Alter des Gebäudes und der Wohnung: Maisonette, Penthouse, Erdgeschoss, Gartengeschoss, Kellerwohnung, Doppelhaushälfte, Zweifamilienhaus, Reihenhaus, Dachgeschosswohnung
- Größe, Ausstattung und sonstige Beschaffenheit der Wohnung: Garten (auch zur alleinigen Nutzung), kein Fußboden, Wohnung stufenfrei erreichbar, alle Türen mindestens 90 cm breit, Fußbodenheizung in mindestens der Hälfte der Räume, mindestens ein Zimmer ohne fest installierte Heizung (nicht dazu zählen Küche, WC, Flur und Abstellräume), Installationsleitungen (Strom, Wasser, Gas) überwiegend freiliegend über Putz verlegt, keine von Vermieter*in gestellte Heizung (auch, wenn Heizung auf Kosten von Mieter*in beschafft wurde), Zentralheizung (eine Heizung für das ganze Gebäude, z.B. Fernheizung) oder Etagenheizung (eine Heizung für die ganze Wohnung), überdachte und verschließbare Abstellmöglichkeit für Fahrräder auf dem Grundstück nutzbar, Abstellraum in der Wohnung (kein Einbauschrank, mindestens 1 m²),
- Modernisierungen: Fensteraustausch (alle Fenster in der Wohnung), Erneuerung der Heizungsinstallation (Wärmeerzeuger) (z. B. Heizkessel, Gastherme, Anschluss an Fernwärme)
- Wohnlage: Nähe zu Bushaltestellen, zum Bahnhof oder zu Grünflächen
Die Aufzählung ist nicht abschließend, sondern kann im Einzelfall um weitere Merkmale ergänzt werden.
